Инвестиции в зарубежную недвижимость

Доходный метр. Как выбрать зарубежную недвижимость для инвестиций | Финансы и инвестиции

В число стран — лидеров инвестиционных предпочтений россиян входят Германия, Италия, Кипр, Швейцария/Австрия и Великобритания.

При этом в Knight Frank отмечают, что по сравнению с прошлым годом Великобритания опустилась на две строчки в этом рейтинге — нестабильная политическая ситуация вынудила инвесторов занять выжидательную позицию.

Новую волну интереса к объектам недвижимости в этой стране Knight Frank ожидает весной 2018 года.

Обратите внимание

Также снизилось количество запросов на покупку недвижимости в США — падение составило 40% год к году по причине ухудшения отношений между Москвой и Вашингтоном.

Впрочем, какой бы рынок недвижимости ни выбрал инвестор, ему предстоят вложения в специфический актив, сопряженные с определенными рисками. Что нужно сделать, чтобы инвестиции в зарубежный метр оправдали себя и принесли покупателю максимум выгоды?

1. Определиться с целью инвестирования

В зависимости от целей инвестора привлекательность стран и объектов может существенно разниться.

  • Для жизни и отдыха важно подобрать объект, который в наибольшей степени соответствует предпочтениям и планам инвестора на будущее. В топе у россиян курортные направления для регулярных поездок к морю, а также города, с которыми связана их деловая жизнь. При покупке важно учитывать дополнительные бонусы, которые может принести инвестору обладание недвижимостью в той или иной юрисдикции.

Например, в Tranio отмечают рост интереса к Греции в связи с комфортным уровнем цен на жилье — в этой стране они в несколько раз ниже, чем в большинстве европейских столиц. К тому же сумма инвестиций в греческую недвижимость от €250 тыс. уже дает право претендовать на европейский ВНЖ.

Среди людей, которые ищут недвижимость для жизни, популярны дома в Испании, Болгарии и Чехии, делятся наблюдениями в Home Real Estate.

«Многое зависит от близости к морю и состояния квартиры, но в целом испанская дача в приморском городе обойдется в €50-200 тыс., квартира на одном из популярных болгарских курортов — €40-120 тыс. В Праге диапазон цен на ликвидные двухкомнатные квартиры — €77-230 тыс. в зависимости от района и состояния жилья», — поясняет PR-менеджер Home Real Estate Дарья Ганиева.

  • Для долгосрочных инвестиций с целью сохранения сбережений больше подходят стабильные рынки, где цены колеблются незначительно.

«Таким условиям соответствуют квартиры в европейских столицах, особенно если речь идет про «классические» города — Вену, Берлин, Париж, Лондон.

Сохраняется инвестиционная привлекательность скандинавских столиц — Стокгольма, Хельсинки, Копенгагена, Осло.

В меньшей степени привлекательны, но также надежны с точки зрения вложения средств Бухарест и Будапешт», — комментирует аналитик рынка недвижимости Дмитрий Апряткин.

По словам эксперта, диапазон цен на ликвидные объекты недвижимости в «классических» городах и северных столицах составляет €2-6 тыс. за кв. метр. В Бухаресте и Будапеште инвестиционные квартиры могут обойтись на 50% дешевле.

«Вложения в объекты стран с высоким уровнем правовой защиты и экономической стабильности— Германии, Австрии, Швейцарии, Великобритании — гарантируют доходность не менее 6-7% годовых как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Если говорить о минимальном пороге вложений в объекты недвижимости этих стран, то он составляет €200-250 тыс.», — добавляет доцент кафедры экономической теории РЭУ им. Г. В. Плеханова Ирина Комарова.

  • Для приумножения сбережений важно выбирать рынки с высоким потенциалом роста, но сохраняющие ценовую доступность. Эксперты рекомендуют в этом случае максимально абстрагироваться от эмоций и полагаться исключительно на аналитику.

«Наиболее информативные источники изменения стоимости недвижимости по странам и городам — рейтинги консалтинговой компании Knight Frank, аналитические материалы Colliers International, а также отчеты американской инвестиционной компании JLL и консультанта в сфере недвижимости Cushman & Wakefield. Практически все отчеты этих компаний бесплатные и доступ к ним можно получить за две минуты», — комментирует аналитик QBF Александр Жданов.

Кроме того, инвестиционный банк UBS каждый год публикует «Глобальный индекс пузырей на рынках недвижимости» (UBS Global Real Estate Bubble Index). Цель этого исследования — разобраться, можно ли назвать быстрый рост цен на недвижимость в конкретном городе закономерным или же он носит спекулятивный характер.

Независимый финансовый советник (IFA), старший партнер международной консалтинговой компании Anderida Financial Group Григорий Селищев рекомендует проявлять осторожность при покупке квартир в Торонто, Ванкувере и Британской Колумбии в Канаде, Стокгольме в Швеции, Мюнхене в Германии. «Эти города и провинции в большей степени подвержены риску образования пузыря — рост цен в них превысил 50% с 2011 года, обогнав прирост экономики и рост инфляции», — предупреждает Селищев.

По словам генерального директора международного агентства недвижимости Evans Данилы Савченко, высокая доходность от 9% годовых и выше возможна при более рискованных инвестициях, 3-8% — при более надежных.

2. Оценить инвестиционную привлекательность

Инвестиции в недвижимость считаются долгосрочными, поэтому при покупке объекта важно оценивать и текущее состояние жилой инфраструктуры, и ее прогнозируемое изменение.

«Нужно понять, планирует ли городское правительство какие-то новые проекты в этом районе. Быстрее всего дорожает недвижимость в условиях джентрификации — это процесс, при котором промышленные районы преобразуются в престижные жилые», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина.

В настоящее время самым выгодным вложением во многих западных городах является покупка недвижимости на стадии строительства, комментируют в Home Real Estate.

«В ряде европейских городов на протяжении длительного времени сохранялся дефицит недвижимости — замороженных строек здесь почти нет. Система оплаты в корне отличается от российской: здесь у некоторых застройщиков достаточно вначале вложить всего 15% суммы и потом дожидаться окончания строительства», — поясняет Дарья Ганиева.

В Knight Frank говорят, что строительство за рубежом вызывает все больше интереса со стороны россиян: если в 2016 году на него приходилось только 10% от общего числа заявок, то сейчас — порядка 30%.

«Надежнее покупать либо новое жилье, либо жилье не старше 10 лет. Обычно такие объекты имеются в распоряжении девелоперов, а не агентов», — рассказывает представитель компании Villegium Марко Феррарио.

Если инвестор нацелен на получение дохода от аренды, важно оценить потенциал жилья с точки зрения востребованности и самого объекта, и географической точки, где он находится.

По оценкам международной компании Deloitte, найти арендаторов в большинстве крупных городов Европы не составит особого труда. Так, в Германии 54,3% жилья арендуют иностранцы и местные жители.

Доля собственности, сдаваемой в аренду, в крупных германских городах доходит до 70%. В Дании и Австрии этот показатель чуть выше 30%.

В хвосте рейтинга — Литва, Венгрия и Словения, где доля арендуемого жилья составляет 2-5% .

Важно

Исследование платежной компании WorldFirst показывает, что наибольшую доходность от аренды инвестор может получить в Ирландии — 7,08% годовых. Также высокую доходность обеспечивает арендное жилье на Мальте, в Португалии, Нидерландах и Словакии — от 6% годовых.

Имеет значение и объем туристического потока в стране. В QBF рекомендуют при выборе курортной недвижимости ориентироваться на объекты в Азии и Японии.

«Именно экзотические путешествия все больше привлекают туристов, а азиатские рынки особенно привлекательны для американских и европейских туристов с точки зрения прогнозируемого укрепления доллара и евро по отношению к валютам развивающихся стран», — комментирует Александр Жданов.

3. Учесть дополнительные расходы

При покупке зарубежной недвижимости не избежать дополнительных издержек. Они бывают двух видов — единовременные и регулярные.

Как отмечают опрошенные эксперты, к единовременным затратам на приобретение жилого объекта можно отнести гербовый сбор (1-2% от суммы покупки), услуги юриста и нотариуса (1-2%), риелтора (5-6%), запись в поземельной книге и регистрацию обременения в случае ипотеки ($1-2 тыс. на объект), затраты на ремонт ($5-20 тыс. в среднем) и пр. Суммируя, важно учесть расходы на проезд и проживание, если инвестор планирует участвовать в осмотре подобранных объектов.

Регулярные затраты — это все налоги (на недвижимость, доход от аренды) и расходы на подготовку ежегодной декларации, траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, выплаты по ипотеке (если есть), страхование, коммунальные расходы (если они на владельце, а не арендаторе).

В разных регионах свои организационно-правовые особенности. Однако в целом расходы на жилую недвижимость можно просчитать заранее, исходя из планируемой суммы покупки.

«Если взять что-то усредненное без форс-мажора (ремонта, затрат на суд и т. д.), то мы получим единовременные затраты на покупку где-то в 7% от стоимости объекта.

Регулярные затраты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки — в среднем они составляют около 1,5-6% от стоимости объекта (без ипотеки 1-1,5%, с ипотекой — около 6% или выше)», — комментирует гендиректор «Персонального советника» Наталья Смирнова.

В Tranio рекомендуют при заключении договора об аренде обратить внимание на то, как распределены расходы на содержание объекта между арендатором и собственником: оплата налога на недвижимость, коммунальных услуг, страховки и других статей расходов.

«Договоры типа NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease) снижают риски инвестора — большинство эксплуатационных расходов в этом случае лежит на арендаторе. Предпочтение стоит отдавать объектам c долгосрочным (10–20 лет) контрактом на аренду без права расторжения», — заключает Анна Данишек из Tranio.

Источник: https://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/352847-dohodnyy-metr-kak-vybrat-zarubezhnuyu-nedvizhimost-dlya-investiciy

Недвижимость за рубежом — не роскошь, а источник дохода

Исследования, проведённые Tranio в 2015 и 2016 годах, показали: всё меньше покупателей приобретают недвижимость за рубежом у моря для себя и всё больше инвестируют в доходные объекты.

Если в 2015 году о заметной доле инвесторов среди клиентов говорили 71 % опрошенных игроков рынка, то в 2016-м — 85 % респондентов.

Доля тех, кто считает, что инвесторы — одна из основных категорий на рынке, выросла с 17 до 26 %.

Всё больше людей понимают, что недвижимость — не роскошь, а источник дохода. Расчёты Tranio показали: сдавая заграничное жильё в аренду, можно покрыть все расходы на содержание и заработать. Например, в Барселоне квартира стоимостью 500 тыс.

Совет

 евро может приносить до 18 тыс. евро в год за вычетом коммунальных услуг, комиссии управляющей компании и налогов. Если бы этот объект не сдавался в аренду, то собственник ежегодно тратил бы на содержание около 10 тыс. евро и ничего не зарабатывал.

Инвестиции в недвижимость за границей как средство получения дохода

При инвестициях в зарубежную недвижимость важно учитывать баланс рисков и доходности.

Риск — это вероятность потерь в результате каких-либо изменений. Чем больше шанс того, что произойдет некое негативное событие, тем больше риск и тем больше доходность, поскольку так инвесторы компенсируют потенциальные потери.

Под доходностью может подразумеваться абсолютный годовой доход, денежный поток, операционная прибыль, ставка капитализации, рост стоимости,  cash-on-cash ROI и IRR. Важно понять, о каком типе доходности ведёт речь продавец. Например, как иллюстрирует пример ниже, IRR может составить 9 %, в то время как ставка капитализации равна 5,5 %.

Тип доходностиОпределение и метод расчётаПример
Абсолютный годовой доход То, сколько приносит аренда недвижимости в год до вычета операционных затрат, выплат по ипотеке и налогов В приведённом примере объект стоимостью 10 млн евро генерирует абсолютный годовой доход в размере 650 тыс. евро
Чистая операционная прибыль Абсолютный годовой доход с вычетом операционных затрат Если недвижимость приносит 650 тыс. евро в год, а операционные затраты составляют 100 тыс. евро в год, то чистая операционная прибыль будет равна 550 тыс. евро
Чистый денежный поток Годовая прибыль с учётом операционных затрат и выплат по ипотеке, до уплаты налогов В приведённом примере чистый денежный поток равен 300 тыс. евро в год (650 тыс. (арендный доход) — 100 тыс. (операционные затраты) — 250 тыс. (выплаты по ипотеке))
Ставка капитализации (cap rate) Отношение чистой операционной прибыли к стоимости объекта Если чистая операционная прибыль составляет 550 тыс. евро в год, а недвижимость стоит 10 млн евро, то ставка капитализации — 5,5 % годовых
Рост стоимости Показывает, на сколько процентов в год (по прогнозу) будет расти цена на недвижимость В приведённом примере рост стоимости составляет 2 % в год
Cash-on-cash ROI (Return on Investment, коэффициент прибыльности инвестированного капитала) Этот показатель равен годовому чистому денежному потоку, делённому на вложенные средства В приведённом примере cash-on-cash ROI составит 6 % годовых (300 тыс. (чистый денежный поток) / 5 млн (вложенные средства))
IRR (Internal Rate of Return) Рассчитывается на основании показателей всех денежных потоков за весь период проекта Если объект из примера выше в течение 10 лет генерирует денежный поток 300 тыс. евро, а потом инвестор продаёт его за 12 млн евро, то IRR составит 9 % годовых
Читайте также:  Бизнес идеи для малого бизнеса в маленьком городе украины

Низкорискованные активы на западных рынках продаются с начальной арендной доходностью от 3 до 7 %.

Покупать объекты с начальной доходностью более 7 % невыгодно: в таких проектах высока вероятность, что на горизонте 5–10 лет реализуется риск, затраты на устранение которого будут выше, чем премия за риск на входе.

К тому же, рынки с низким уровнем рисков и доходности (обычно это центры и престижные районы крупных городов) дорожают быстрее, чем те, что характеризуются высокой начальной доходностью и высокими рисками.

Оптимальная доходность зависит и от срока инвестиций. Чем меньше срок, тем бóльшую начальную доходность стоит ожидать в диапазоне 3–7 %.

Например, без учёта кредита при 20-летнем сроке инвестирования наибольшая совокупная доходность (с учётом роста капитализации) достигается при начальной доходности 3,8 — 5,8 %; а если срок инвестирования — 10 лет, то оптимальная начальная доходность — 4,5 — 6,5 %.

Доходность можно увеличить за счёт кредита. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно получить ипотеку в размере 50 % от стоимости объекта под 1,9 — 2,5 % годовых. При арендной доходности 6,5 % доходность на вложенный капитал с учётом кредита может достигать 8–9 %.

Заграничная ипотека выгодна и тем, что с её помощью можно уменьшить налог на недвижимость за рубежом: из налогооблагаемой базы вычитаются проценты по ипотеке. При этом взять кредит за рубежом для покупки жилья в России нельзя: объект должен находиться в той же стране, что и банк-кредитор.

Где и какую зарубежную недвижимость сейчас выгоднее покупать в Европе

Мы рекомендуем рассматривать инвестиции в заграничные объекты при бюджете от 100–200 тыс. евро. Недорогая недвижимость за рубежом, как правило, имеет низкую ликвидность и высокие риски. Независимо от бюджета, 50–60 % от стоимости объекта обычно можно взять в кредит, так что инвестировать в доходную недвижимость можно и при 50–100 тыс. евро собственных средств.

В сегменте от 100–200 тыс. до 2,5 млн евро мы рекомендуем покупать жилые апартаменты. Среди их преимуществ — высокая ликвидность и стабильный спрос. Доходность — 2–3 % при долгосрочной аренде и 5–7 % при краткосрочной.

При бюджете свыше 2,5 млн евро можно ориентироваться на коммерческие объекты. Доходность — 3–5 % для доходных домов, 3–4 % для уличных магазинов и 5–6 % для супермаркетов. Дома престарелых, торговые центры и гостиницы подходят инвесторам с бюджетом от 10 млн евро.

ТипыобъектовДоходность,% годовыхСрокдоговораарендыПреимуществаНедостаткиОт 300 тыс. евроОт 2,5 млн евроОт 10 млн евро
Квартиры (краткосрочная аренда) 5–7 От 1 суток Высокая ликвидность; по сравнению с долгосрочной арендой — выше доходность и нет проблем с выселением жильцов; больше потенциал роста арендных ставок Риски менеджмента и простоев; по сравнению с долгосрочной арендой — более быстрый износ
Квартиры (долгосрочная аренда) 2–3 От 1 года Высокая ликвидность; высокий спрос со стороны арендаторов, стабильный даже во время кризиса Риски менеджмента и простоев; проблемы с выселением жильцов
Студенческое жильё 4–6 От 6 месяцев Высокий спрос со стороны арендаторов По сравнению с квартирами — ниже ликвидность, сложно перепрофилировать
Доходные дома 3–5 От 1 года Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации Низкая доходность, много арендаторов, проблемы с выселением, нужна управляющая компания
Уличные магазины 3–4 3–10 лет Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации Низкая доходность
Супермаркеты 5–6,5 12–15 лет Высокая доходность, продолжительные контракты Чем ближе срок окончания договора, тем ниже ликвидность
Дома престарелых 5–6,5 20–25 лет Рост количества пенсионеров, продолжительные контракты Сложно перепрофилировать
Торговые центры 4–6 5–15 лет Высокая доходность Риски менеджмента при большом количестве арендаторов
Гостиницы 4–6 10–20 лет Высокая доходность Сложно перепрофилировать

Консервативным инвесторам, желающим сохранить капитал, мы советуем вкладывать средства в микроапартаменты — сдающиеся в аренду меблированные квартиры площадью до 30 м². Минимальный бюджет для приобретения такого жилья — 100 тыс. евро. При покупке в кредит достаточно 50 тыс. евро. «Такие инвестиции выгодны тем, что нет рисков, связанных с трудностью выселения съёмщиков, как при долгосрочной или бессрочной аренде: микроапартаменты обычно сдаются в среднесрочную аренду на 3–6 месяцев. И доходность выше (4 %), чем в среднем при долгосрочной аренде (2–3 %). Покупать недвижимость этого типа лучше в Германии, где хорошо развит рынок аренды и строительство такого жилья поддерживается государством»,— говорит управляющий партнёр Tranio Георгий Качмазов.

Тем, кто намерен не просто сохранить капитал, но заработать, рекомендуем вкладывать средства в проекты редевелопмента. Суть этой стратегии: купить объект на восстанавливающемся рынке, провести ремонт и через 1–2 года продать с прибылью. Доходность таких проектов — 12–15 % годовых на вложенный капитал.

Обратите внимание

Эту стратегию выгоднее всего реализовывать в Барселоне. Недвижимость в этом городе с пикового уровня 2007  года до периода дна 2013-го подешевела на 40 %.

С 2013 года цены повышаются, но ещё имеют потенциал роста: земли под строительство в городе не хватает, испанская экономика растёт, безработица сокращается, и ставки по ипотеке снижаются.

Инвестиционная недвижимость за рубежом: перспективы развития рынка

В 2017–2018 годах на европейских рынках не ожидается больших изменений. Скорее всего, ставки по ипотеке останутся низкими, и интерес со стороны местных и зарубежных покупателей — высоким.

Всё больше инвесторов будут интересоваться проектами редевелопмента и строительства для последующей сдачи в аренду.

В Великобритании повышение гербового сбора при покупке арендных объектов может отпугнуть мелких инвесторов, но вряд ли отразится на портфельных сделках.

Что касается американского рынка, то он, по мнению эксперта Tranio Томаса Эспи, обречён на успех. «Доллар дорожает, и доходность растёт. Недвижимость США предлагает отличные возможности для защиты капитала от обесценивания. Самые интересные рынки расположены на Юго-Востоке и Среднем Западе. К ним относятся, например, Атланта, Тампа, Чикаго и Питтсбург».

Источник: https://tranio.ru/how-to-invest/

Инвестиции в недвижимость за рубежом — ТОП 3 лучших стран для инвестиций в недвижимость

Финансовый кризис в России затянулся и не собирается заканчиваться в ближайшие время. Банкротство нескольких крупных банках, фактических дефолт таких гигантов, как «Проминвестбанк» и «Открытие» привело к тому, что люди перестали доверять банковскому сектору.

К тому-же, проценты по вкладам столь ничтожны, что даже не покрывают текущий уровень инфляции. И если сумма накоплений превышает 1,4 миллиона рублей, то ее не покрывает обязательное страхование.

Вложение в ПИФ-фонды требует определенных экономических знаний и отличаются значительным уровнем риска. Можно банально потерять все сбережения, если управляющий недостаточно опытен или не чист на руку.

Всё это заставляет россиян искать новые (и доходные!) виды вложений, одной из которых является инвестиции в недвижимость за рубежом.

Почему инвестиции в недвижимость за рубежом выгодны и на какую прибыль можно рассчитывать?

Возможно для многих это покажется странным, но стоимость недвижимости в Москве или Санкт-Петербурге намного выше, чем в европейских странах. Достаточно сказать, что цена на загородный дом неподалеку от Сочи и в Испании вполне сопоставима. А вот уровень инфраструктуры и качество проживания значительно разняться не в пользу черноморского побережья.

Если все сделать правильно и грамотно выбрать страну для инвестирования, то можно получать стабильную прибыль в валюте, а её размер не снится даже VIP-клиентам крупнейших российских банков.

Помимо этого, российская недвижимость практически не дорожает с конца 2013 года, а некоторые ее виды (в частности, элитные апартаменты и коммерческая недвижимость в столице) и вовсе потеряли в цене.

Специалисты по зарубежной недвижимости настоятельно рекомендуют приобретать не уже построенное жилье на вторичном рынке, а вкладываться в дома и квартиры, которые находятся на начальной стадии постройке. В отличии от России, за рубежом не бывает обманутых вкладчиков и архитектурные проекты всегда сдаются строго в срок.

Важно

При этом, следует понимать, что далеко не все государства приветствуют покупку жилья иностранным гражданами. А в некоторых странах налоги на недвижимость и ее содержания настолько велики, что овчинка и вовсе не стоит выделки.

Перед принятием решения, рекомендуем к прочтению нашу статью, «ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ – ПОДВОДНЫЕ КАМНИ, РЕАЛЬНЫЕ КЕЙСЫ, ЛИЧНЫЙ ОПЫТ + ИНСТРУКЦИЯ»

Инвестиции в зарубежную недвижимость имеют основные преимущества и выглядят следующим образом:

  • Стабильный и гарантированный доход в валюте.
  • Абсолютная легальность подобных инвестиций.
  • Возможность получения вида на жительство, а в последствии и гражданства страны, куда были сделаны инвестиции.
  • Возможность полноценного проживания в стране, куда были сделаны инвестиции.

ТОП-3 страны для инвестиции в зарубежную недвижимость

Лучшие страны для инвестиции в зарубежную недвижимость неизвестны широкой публики. Лучшие инвестиции недвижимость не публикуют в глянцевых журналах и не рассказывают по телевизору. Как правило, это небольшие государства с малой плотностью населения и находящиеся в непосредственной близости от теплого моря или океана.

Наилучшие государства для инвестирования в недвижимость выглядят следующим образом:

  • Северный Кипр;
  • Испания;
  • Тайланд.

Их мы рассмотрим подробнее.

Северный Кипр — выгодное инвестирование в недвижимость

Малоизвестный факт, но именно непризнанное государство Северный Кипр – одно из самых спокойных в Европе. Де-факто, эта страна находится под Турецкой оккупацией и турецкие власти делают все возможное для того, чтобы сделать ее настоящей жемчужиной Средиземноморья.

В частности, турки ежегодно тратят до 1 миллиарда долларов на капитальное строительство и развития инфраструктуры. На 2017 года Северный Кипр по уровню жизни превосходит такие страны, как Италия и Португалия, а число туристов каждый год увеличивается на 12-13%.

Огромным преимуществом приобретения жилья в этой стране является, то что для ее посещения не нужно оформлять визу. Достаточно обычного заграничного паспорта и можно жить у теплого моря целый месяц. Шенгена и других разрешительных документов не требуется.

Есть и другие причины, делающие вложение инвестиций в недвижимость Северного Кипра очень привлекательными:

  • Прекрасные условия для отдыха. Если будет приобретена вилла неподалеку от моря, то она гарантировано не будет пустовать в курортный сезон. А учитывая, что на Северном Кипре 330 солнечных дней, а купаться можно большую часть года, то вилла не будет пустовать никогда и в любой месяц найдутся щедрые арендаторы, и это будут ваши инвестиции в аренду недвижимости.
  • Вменяемая стоимость недвижимости. Несмотря на то, что Северный Кипр имеет изумительный климат цены на недвижимость в этой стране далеки от испанских или итальянских. Небольшие апартаменты можно купить за 15-17 тысяч долларов. Студию на последнем этаже с видом на море — за 25 тысяч долларов. Большая вилла в сотне метров от моря – порядка 50-60 тысяч долларов.
  • Возможность легального проживания. Приобретая недвижимость, вне зависимости от ее стоимости, инвестор получает возможность получить вид на жительство и проживать в Северном Кипре неограниченно долгое время. Также, можно путешествовать по некоторым странам Европы без оформления Шенгена.
  • Небольшие налоги и доступная стоимость содержания жилья. Турецкие власти делают все возможно для того, чтобы привлечь новых покупателей недвижимости. Поэтому, покупая апартаменты или виллу, придется заплатить порядка 6% в доход государству.
Читайте также:  Что такое аккредитивная форма расчетов: достоинства и недостатки

Ежегодный налог составит лишь 30 евро центов с каждого квадратного метра, что более чем приемлемо. В свою очередь, управляющая компания потребует от 50 до 100 евро ежемесячно за содержания жилья, что вполне сопоставимо с московскими расценками.

Не стоит думать, что весь арендный бизнес Северного Кипра держится на туристах. Это далеко не так. Вот уже добрый десяток лет турки делают все возможное, чтобы развивать Северный Кипр в качестве студенческой страны.

Можно получать весьма и весьма значительную прибыль (до 20%) годовых и очень быстро окупить вложение инвестиций в недвижимость.

>>> Смотреть апартаменты Кипра у моря Смотреть апартаменты Испании у моря Смотреть апартаменты в Тайланде

Источник: http://biz-anatomy.ru/vse-stati/investicii-v-nedvizhimost-za-rubezhom-top-3-luchshix-stran-dlya-investicij-v-nedvizhimost

Чем опасны инвестиции в зарубежную недвижимость? — Инвестиции

Несмотря на санкции зарубежная недвижимость пользуется спросом у россиян. До 2013 года наши соотечественники покупали квартиры за границей для жилья. Но в последние годы основная стратегия изменилась. Недвижимость в другой стране стала, в первую очередь, инвестиционным инструментом.

Многим инвесторам такой подход кажется выгодным, ведь доход будет измеряться в валюте. Но иностранное жильё — далеко не всегда гарантия успеха. Расскажу вам о некоторых негативных аспектах зарубежных инвестиций.

Квартиры и дома

Зарубежные риелторы обещают доход от предоставления квартиры в аренду 20-30%. Но ничего не говорят о сопутствующих расходах. За рубежом даже стандартные налоги значительно превосходят российские. Например, в Испании налог для физических лиц, зарегистрированных и проживающих там, составляет 15%, для нерезидентов он будет 25%, в России — 13%.

Тарифы на коммунальные услуги тоже значительно выше. Не выключенный вовремя кондиционер может забрать 2-3% от выручки.

Некоторые владельцы квартир, чтобы избежать проблем, связанных с поиском и заселением клиентов, пользуются услугами управляющих компаний. Не стоит слепо доверять Европе. Иностранное агентство — не значит порядочное. Известны случаи, когда дома сдавались без ведома собственников, или прецеденты мелкого воровства сотрудниками. А берут они за свою работу недешево — порядка 20-25%.

Не забудьте включить в статью расходов покупку всего необходимого для проживания — бытовая техника, посуда, постельное бельё. Сюда же пойдёт стоимость мелкого ремонта (износ и повреждения, оставленные жильцами) или оплата страховки недвижимости. Это ещё 3-4%.

Расходы на телефонные коммуникации, обмен документами по почте, подготовка налоговой отчётности только на первый взгляд кажутся небольшими, но сумма в итоге набежит приличная.

К тому же, для иностранцев нередко стоимость квадратного метра искусственно завышают. Вы можете представиться покупателем и отправить описание предлагаемого вам объекта в несколько риэлторских компаний. Велики шансы услышать в ответ другую рыночную цену.

Таким образом, при приобретении смотрите не на цену, а на итоговую стоимость проекта. Включайте в расчёты налог на имущество, налог на доходы, расходы на налогового консультанта и отправку декларации в другую страну, расходы на обстановку и ремонт, на страховку, на телефонные переговоры, на коммунальные платежи и управляющую компанию. Не исключено, что недвижимость начнет работать в минус.

Торговые площади и офисы

Обычно коммерческие объекты приносят более высокий доход по сравнению с жилыми. Европа в этом случае — не исключение. Например, магазин приносит 8% годовых от его стоимости.

Но типовые условия на этом сегменте рынка тоже отличаются от наших.

Если поточнее, то любыми ремонтными работами и почти всеми вопросами, связанными с обслуживанием арендной площади, занимается собственник, а не арендатор.

Совет

Получается, что и здесь успеха достигают те инвесторы, кто проживает в стране и знаком с местной спецификой.

Какие ещё ошибки подстерегают начинающего инвестора, читайте здесь.

Строящиеся объекты

Повторюсь, не стоит слепо доверять европейским компаниям. Даже если она обещает стопроцентную страховку от недостроя или чрезвычайного случая. В реальности за границей сдаются далеко не все объекты.

Всем известно о недостроенном объекте в Олимпийском парке Лондона. Уважаемый и крупный застройщик внезапно обанкротился, а с ним сгорела и страховая компания. Судебные разбирательства ведутся до сих пор.

Хорошей иллюстрацией может послужить и ситуация с Needham. Юристы в ряде случаев не довели сделку купли-продажи до конца. И группа инвесторов оказалась в положении, когда объект на них не оформлен.

При вложении в строящиеся объекты внимательно изучайте историю застройщика и репутацию страховой компании: как давно девелопер вышел на рынок, какие объекты сдал, были ли какие-то трудности, где зарегистрирована страховая, какой у неё рейтинг надёжности, поищите отзывы.

Альтернативный вариант

Инвестиции в зарубежную недвижимость — популярный, но не очень надежный  инструмент. К этому способу стоит подходить осторожно, тщательно изучив все особенности. Россиянам бывает достаточно сложно провести необходимый анализ.

Советую обратить внимание на российскую альтернативу. Помогу подобрать варианты с доходностью не меньше, а то и больше европейских. Обращайтесь за консультацией >>

Источник: https://inveso.ru/knowledge-base/chem-opasny-investitsii-v-zarubezhnuyu-nedvizhimost.html

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Покупка зарубежной недвижимости. Причины покупки

Все больше россиян интересуется вопросом приобретения недвижимости в других странах. В чем же причина популярности зарубежных квадратных метров и чем они привлекательнее отечественных?

Зарубежные рынки предоставляют потенциальным покупателям весьма широкие возможности, в то время как отечественный постоянно снижает свою конкурентоспособность и становится все менее привлекательным для большого числа инвесторов.

Кровно заинтересованный не только в сохранении, но и в приумножении своих средств, инвестор обязательно обратит свой взор на зарубежные объекты недвижимости, потому что приобретение готового или пусть еще только строящегося жилья в развитой стране со стабильной экономической ситуацией, представляется вполне разумной и выгодной сделкой.

Доступность рынка зарубежной недвижимости

Цена и качество зарубежной недвижимости

Доход от недвижимости за рубежом

Уровень доходности в зависимости от страны составляет от 10 до 30 процентов годовых и поддерживает привлекательность вложения средств в зарубежные строения. Также положительной стороной этого является низкий уровень рискованности таких инвестиций.

Инвестиции в зарубежные объекты недвижимости — весьма выгодный вариант долгосрочного размещения свободных средств, гарантирующий стабильный доход.

Наиболее привлекательной для долгосрочного инвестирования считается недвижимость во Франции, поскольку в этой стране стоимость жилья растет хоть и медленно, но неуклонно.

Обратите внимание

Более высокий показатель доходности возможен при покупке недвижимости развивающихся странах, однако здесь уровень риска несколько выше. К числу таких стран можно отнести Черногорию и Болгарию, где система продажи недвижимости гражданам других стран пока еще формируется.

В данное время рост стоимости недвижимости в большинстве стран Восточной Европы не превышает 20% в год. Рекордное повышение цен на жилье произошло в Риге и Талине: на 50% за год.

В целом же наиболее благоприятное время для инвестиций в недвижимость ряда стран миновало — рост цен в них замедлился.

В ближайшие годы жилье в странах Восточной Европы еще будет сохранять уровень доходности в 20-25% годовых, но подбор недвижимости данного вида стал уже сложнее.

Ограничения на приобретение недвижимости за рубежом

В большинстве европейских стран ограничений на покупку недвижимости иностранцами практически не существует, однако имеет место запрет на приобретение земельных участков.

Наболее простая процедура покупки недвижимости действует на Кипре и в Испании, поскольку там для этого требуется минимальное количество документов.

Для покупки дома или земельного участка на Кипре достаточно предъявить загранпаспорт и подтвердить наличие денежных средств, которые могут храниться как в европейских, так и в российских банках.

Некоторые трудности при приобретении жилья возникают в странах, вошедших в Евросоюз недавно, но преодолеть их несложно, даже используя исключительно законные методы.

Например, в Болгарии иностранный гражданин не имеет права приобрести земельный участок как частное лицо, но зарегистрировав на законных основаниях предприятие, он вполне может купить этот участок на имя своей компании.

Аналогичным способом недвижимость покупается иностранцами в Чехии и Хорватии. В Турции для вступления в права собственности на объект недвижимости, необходимо получить вид на жительство.

Ипотека и зарубежная недвижимость

Ипотека служит неплохим выходом для тех, кто, намереваясь приобрети недвижимость за рубежом, еще не успел накопить достаточно средств, но не желает откладывать покупку. Ипотечный кредит хорош тем, что процентные ставки иностранных банков по ипотеке сильно отстают от уровня инфляции в России.

Наименее требовательны к иностранным заемщикам испанские, португальские и кипрские банки. Для получения в них займа нужен минимальный набор документов.

Однако в любом европейском банке платежеспособность заемщика признается удовлетворительной, если сумма выплаты по кредиту составляет до 30% размера его дохода.

Важно

Граждане РФ могут получить банковский кредит в следующих странах: Португалия, Испания и Кипр, при кредитных ставках в этих странах от 4,5% годовых. Чаще всего средства на приобретение недвижимости выдаются там в размере 60-70% от его стоимости со сроком погашения кредита до 20 лет.

В Италии процесс ипотечного кредитования довольно консервативен, поэтому у россиян при обращении за займом нередко возникают сложности, даже если все основные требования по кредитам соблюдены.

Аналогичные сложности при подтверждении платежеспособности могут наблюдаться и во Франции. Более того, для получения кредита во Франции в местные банки зачастую необходимо предоставить гарантии со стороны крупных банков Европы.

Иногда требуется еще и подтверждение своей принадлежности к числу клиентов конкретного иностранного банка, равно как и подтверждение того, что на счете зарезервировано не менее половины суммы запрашиваемого кредита.

Также следует иметь в виду, что кредит, выдаваемый иностранцам, не превышает 50-60% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости, а срок его погашения составляет не более 10 лет.

Страны, ранее входившие в состав СССР, для инвесторов привлекательны, но иностранцам получить в них кредит довольно сложно. Например, в Болгарии, кредит выдается под 8-9% годовых со сроком его погашения от 5 до 20 лет.

Более привлекательным по сравнению с ипотекой вариантом является лизинг.

Условия лизингового владения недвижимым имуществом предоставляют возможность пользования ею без права продажи, так как находящаяся в пользовании недвижимость до ее полного выкупа принадлежит не пользователю, а построившей ее компании.

Доход от сдачи в аренду недвижимости за рубежом

Лучшим способом извлечения из вложенных в недвижимость средств стабильного дохода, является сдача объекта в аренду. Такой вариант инвестирования представлявляется весьма привлекательным и перспективным. Аренда может быть как долгосрочной (на несколько лет), так и краткосрочной (сезонной).

На длительный срок жилье сдается в аренду в основном в столицах и крупных городах. Сезонное же предоставление жилья в аренду больше распространено в курортных и туристических зонах.

Однако перед покупкой зарубежной недвижимости с целью последующей ее сдачи в аренду необходимо как можно подробнее ознакомиться с условиями осуществления данной деятельности, особенно с тем, чем регулируются вопросы аренды. Полезно было бы и заранее просчитать размер предполагаемых доходов.

Совет

Следует также учитывать и то, что если в России наимодатель, за плату предоставляющий свое жилье во временное пользование, налогом облагается весьма условно, в цивилизованных странах подобное невозможно, и от налоговых служб там уйти не удастся.

Читайте также:  Свободные экономические зоны в россии: список

В Испании, Италии или Франции размер налоговых платежей составляет 30% от прибыли, а средняя доходность бизнеса по предоставлению жилья в аренду, колеблется в пределах 4-5% в год. В странах Центральной и Восточной Европы уровень доходности несколько выше. Таким образом, срок окупаемости проекта инвестирования в недвижимость составляет 10-12 лет. Похожие результаты показывает и рента от объектов коммерческой недвижимости.

Граждане России для сокращения срока окупаемости вложений начинают сдавать заграничное жилье в аренду сразу после его покупки, ускоряя тем самым процесс погашения кредита. Необходимые суммы они выплачивают за счет регулярных денежных поступлений от арендаторов.

Покупка зарубежной недвижимости на этапе строительства

Инвестирование в недвижимость за рубежом на начальном этапе ее строительства является одним из способов выгодного вложения средств, позволяющих извлечь немалую прибыль (до 25-30% годовых от суммы вложения) при последующей продаже завершенного объекта.

Доходность таких инвестиций связана в первую очередь со льготами (низкие цены или беспроцентная рассрочка), которыми можно воспользоваться только на начальном этапе строительства. Объект недвижимости при нулевой степени готовности всегда имеет более низкую стоимость, которая в ходе строительных работ неуклонно растет.

Срок строительства жилого комплекса (от начального до завершающего этапа) составляет примерно полтора года. За это время на рынке недвижимости происходит 35-40-процентное увеличение стоимости жилья. Одновременно с этим увеличивается и стоимость готового объекта, но только на 15-25%, из-за уменьшения скидок.

В результате при вложении средств в строительство чрез полтора года инвестор получает готовый жилой объект, стоимость которого превышает первоначально затраченную сумму в 1,5 раза. Однако это характерно только для зарубежных стран.

К тому же, в Европе действуют гарантии выполнения застройщиком всех обязательств перед инвестором, принятых при заключении договора (строительство завершается точно в установленный срок), что снижает вероятность потери вложенных средств.

Самым важным при инвестировании в строительство является правильный выбор места возведения объекта, поскольку именно это должно обеспечить быструю продажу готовой недвижимости.

Необходимо учитывать, что не каждый объект удается продать быстро, так как в некоторых странах для препятствования спекуляции при продаже жилья введен специальный налог, действующий в первые несколько лет после совершения сделки по приобретению недвижимости.

Долевые инвестиции в зарубежную недвижимость

Как и российский, зарубежный рынок предоставляет возможности долевого участия в строительстве объектов недвижимости при помощи создания специальных фондов.

В России такими фондами являются паевые инвестиционные фонды (ПИФы), а в Америке – Real Estate Investment Trust (REIT), которые регистрируются как юридические лица и могут быть акционерными, ипотечными или гибридными.

На зарубежном рынке предлагается несколько вариантов инвестирования, предоставлением информации об уровне доходности, долговременности и составе REIT. Эта информация размещается на специальном интернет-сайте www.nareit.com и в журнале Real Estate Portfolio. Там же можно получить консультации опытных специалистов.

Обратите внимание

Доступ на рынок зарубежной недвижимости гражданам России открыт, но основным препятствием является высокий порог вхождения. Минимальная сумма инвестирования составляет, как правило, от 100 до 250 тысяч долларов, а иногда и больше.

В то же время в большинстве инвестиционных фондов минимальный порог определяется стоимостью одной акции. Акции первой десятки фондов США стоят от 100 до 1 000 долларов. После совершения покупки иностранных акций наступает так называемый период замыкания длительностью до 5 лет.

В это время могут осуществляться регулярные выплаты дивидендов, если такое предусмотрено фондом.

Долевое участие в инвестиционных проектах гражданам России также доступно. Эксперты считают, что кроме паевых фондов существуют и более выгодные варианты инвестиций, но паевые инвестиционные фонды позволяют диверсифицировать вложения.

Доходность инвестиций в иностранные фонды недвижимого имущества составляет 7-8% годовых, однако данный показатель не учитывает расходов по уплате налогов. За рубежом налоговый сбор составляет 30% от прибыли.

Таким образом, малая выгодность данного способа вложения средств очевидна, но при этом нужно понимать, что при низкой доходности невелики и риски. Следовательно, вложения в REIT представляются одним из самых безопасных вариантов инвестирования.

В Европе для инвесторов существует гораздо больше возможностей. Европейский рынок представляет тысячи различных фондов, в которые вкладывают свои средства инвесторы почти со всего мира.

Эти фонды разделяются по регионам, видам недвижимости и классам объектов.

Долевое инвестирование часто используется как дополнительный вариант капиталовложения, приемлемый для некоторой части активов — например, для 20-25 процентов капитала.

Модернизация зарубежной недвижимости с целью последующей перепродажи

На европейский рынок все чаще выставляются особняки как результат реконструкции старинных строений. Данная тенденция проистекает из того, что в различных странах есть много дорогостоящих земельных участков с ветхими или почти разрушившимися домами.

Реконструкция таких домов позволяет перепродать участок вместе с обновленными строениями гораздо дороже, что, несомненно, привлекает внимание предпринимателй. Вообще, модернизация старинных зданий с выгодным месторасположением является очень распространенной формой бизнеса за рубежом.

Важно

Идея перепродажи отреставрированной недвижимости привлекает внимание все большего числа предпринимателей, среди которых есть и россияне. Данный вариант инвестирования отличается от обычного тем, что при выборе объекта все внимание обращается не на современные комфортабельные строения, а на более старые, расположенные в красивых или значимых местах.

Наиболее взыскательные покупатели чаще стремятся приобретать жилье, расположенное в крупных городах или вблизи курортных зон. При выборе месторасположения постройки для целей реконструкции это также следует учитывать.

Если перестроить, отреставрировать и украсить можно любой объект, то хорошее место расположения найти непросто. Таким образом, наиболее сложным является этап поиска низкокачественного объекта в привлекательном месте.

В настоящее время почти все лучшие земельные участки, расположенные на морском побережье, находятся в собственности предприимчивых людей, но до сих пор практически свободными остаются береговые линии Франции, Италии и Греции.

Связано это с приобретением жилья только на 1-ой линии от моря.

Перед тем как начать реконструкцию, необходимо получить на это разрешение местных властей, поскольку в зарубежных странах имеет место более внимательное отношение к старинным архитектурным объектам, которые могут представлять собой культурное наследие государства.

Тип

Источник: http://successseo.ru/poleznye-stati/investicii-v-zarubezhnuju-nedvizhimost.html

Инвестиции в зарубежную недвижимость: достойные варианты

Добрый день, уважаемые читатели! Сегодня для российских инвесторов вопрос грамотного вложения капитала стоит особенно остро.

Рубль в течение последних пяти лет стабильно терял свой вес относительно евро и доллара, которые за это время значительно выросли. Напрашивается вывод – инвестировать выгодно в валюте.

В сегодняшней статье я кратко расскажу про инвестиции в зарубежную недвижимость. Это довольно интересный и зачастую высокодоходный актив.

От обилия вариантов вложений на рынке зарубежной недвижимости глаза разбегаются.

Какую страну выбрать? Отдать предпочтение жилой или коммерческой недвижимости? Может, стоит вложиться на этапе строительства? Как не потерять вложенные средства? Для решения этих вопросов существуют агентства зарубежной недвижимости.

Такие компании консультируют инвесторов, помогают в поиске объектов для вложений, проверяют юридическую чистоту сделки. Одна из таких компаний – Tranio, международный брокер недвижимости.

История одного инвестора

Комикс предоставлен компанией Tranio.

к содержанию ↑

О компании

Сервис по запросу клиентов подбирает недвижимость и поставщиков услуг, необходимых для выгодного и безопасного инвестирования за рубежом. Свою первую сделку компания совершила в 2012 году. В течение следующего года число закрытых сделок достигло 100. И уже в 2016 году высокие показатели и безупречная репутация позволила Tranio выйти на международный рынок.

к содержанию ↑

Портал Tranio

У компании достаточно удобный портал для поиска объектов вложений. Посмотрите сами! Каталог недвижимости представлен в разделах Жилая, Коммерческая и Аренда.

Раздел Инвестиции представляет собой подборку различных вариантов размещения средств и собственных статей на эту тему.

Еще больше обзоров и аналитических публикаций можно найти в разделе Статьи.

Совет

Можно выбрать конкретный регион и ознакомиться с материалами только по нему.

Как видите, на рынке зарубежной недвижимость большой выбор. Домик у моря может стать не только прекрасной мечтой, но и неплохим вложением средств. Привлекательность таких инвестиций не только в получении дохода.

Покупка недвижимости заграницей дает право получить вид на жительство или даже гражданство в стране приобретения. Объем вложений, которые для этого требуются, зависит от условий в конкретном государстве.

Тут есть информация и по этой теме.

к содержанию ↑

Немного о доходности

Доходность объектов недвижимости сильно разнится в зависимости от типа, года постройки, расположения и площади. Тоже можно сказать и о факторах, влияющих на цену. Дом, имеющий историческую ценность, будет стоить дорого даже при небольшой площади. Рассмотрим несколько примеров на рынке коммерческой недвижимости.

  • Германия. Есть объекты от 0,5 % при цене 6 000 000 €, например, дом 1889 года постройки в Берлине, требующий реставрации. В основе доходности – квартиры, сданные в аренду. А есть объекты с доходностью 8,9 % при цене 2 250 000 €, как здание 2000 года постройки с офисными и торговыми помещениями в Гамбурге.
  • Греция. Туристические апартаменты 2007 года постройки в Килини для продажи обойдутся вам в 1 200 000 €, а их доходность оценивается всего в 1,0 %. А вот гостиница на Корфу, 100 % площади которой вы сдадите в аренду, имеет доходность 11.1 % годовых при цене «всего» 1 800 000 €.
  • Испания. Можно купить в Барселоне офисное здание за 12 500 000 € с текущей доходностью 1,2 %. Или трехзвездочный отель в Льянса за 2 500 000 € доходность которого составляет 12,0 %.

Здесь, конечно, важно, как будет использоваться объект. Сдача в аренду – выгодно, особенно в туристической зоне. Продажа тоже может принести хороший доход, при условии роста цены.

к содержанию ↑

Резюме

Итак, мы с вами познакомились с темой зарубежной недвижимости.

Уже размышляете над стратегией инвестирования? А что, если у вас еще нет собственного жилья в России? Тогда, вполне возможно, разговоры о покупке домов и квартир за рубежом наводят на вас тоску.

Что делать? Ни в коем случае не начинать жалеть себя. Позиция жертвы еще никого не привела ни к успеху, ни к хотя бы хорошему заработку.

У меня есть статья о том, как накопить на собственную квартиру. В ней я подробно рассказываю о вполне осуществимых стратегиях накопления даже в случае наличия весьма скромных доходов. Обязательно ознакомьтесь с ней.

Уверяю вас, вы поймете, что своя квартира – цель осуществимая. А постепенно изменяя свое мышление и образ жизни можно дойти от «не хватает ни на что» до «куда вложить сбережения». Повышение уровня жизни – это труд.

Я могу дать вам множество полезной информации и советов, но зависит все только от вас.

Источник: https://guide-investor.com/novichkam-obuchenie/foreign-property/

Ссылка на основную публикацию