Как инвестировать в недвижимость при малом капитале

Стоит ли вкладывать в недвижимость: выгодные инвестиции

Прежде чем начинать такое серьезное исследование, необходимо сначала четко понимать, о чем идет речь.

Недвижимость – это имущество, земельный участок и всё связанное с ним или водный объект прочно связанный с землей, который невозможно подвергнуть перемещению или это будет приносить большой ущерб. Она подтверждается законом в виде необходимых на определенный вид имущества документов. Недвижимость является самым выгодным активом для инвестирования.

Инвестиции – вид вложения денежных средств в создание или развитие собственного или стороннего производства с целью получения выгоды, пользы или прибыли в конечном результате.

Мы разобрали основные понятия, и перед вами явно возникает вопрос, стоит ли инвестировать свои сбережения в недвижимость? Ведь состояние в нашей стране очень неустойчиво, постоянно происходят изменения на рынке, уровень цен подвержен как резкому скачку, так и не менее резкому падению. Все вопросы и возникшие сомнения у вас вполне естественны.

Мы рассмотрим все возможные виды таких инвестиций. Обязательно укажем вам все возможные риски, с которыми есть вероятность столкнуться при определенном финансировании средств, все плюсы и минусы такого инвестирования и подведем итоги.

Виды инвестиций в недвижимость

Объектом инвестирования ваших денежек может быть как жилье или земля, так и офисные помещения или торговые центры. Мы рассмотрим с вами 5 основных видов вложений и все возможные нюансы, с которыми вы можете столкнуться.

Ознакомившись со всеми вариантами, вы вполне сможете ответить на свой вопрос «как правильно инвестировать имеющиеся финансовые возможности в недвижимость?»

Покупка жилого помещения

Покупка жилого помещения сейчас пользуется большим интересом со стороны инвесторов. Купив, допустим, квартиру в новом доме, появляется возможность сдавать ее в аренду и получать прибыль от этого. Или купив жилье в ипотеку, выплачивать ее в течение всего периода займа с полученных арендованных денег.

Несмотря на то, что такой способ получения прибыли или же выгоды достаточно доступен в наше время и имеет меньше рисков, существует ряд нюансов при выборе жилого помещения:

  • Необходимо выбрать район и изучить рынок для определения стоимости аренды;
  • Важно выбирать места, где в ближайшей доступности есть магазины, аптеки, рынки и торговые центры или гипермаркеты;
  • Трезво оценить текущее состояние жилья, и при необходимости сделать перепланировку, капительный ремонт или косметический;
  • Вид из окна не менее важен;
  • Создание уюта и подходящая мебель будет иметь значительное влияние на спрос вашего жилья.

Все грамотно продумав, можно получить хорошую прибыль от сдачи в аренду или возможность выплаты ипотечного займа за счет полученных арендованных средств.

Строящаяся недвижимость – стоит ли вкладываться?

Покупка квартиры в строящемся доме может принести больший доход, чем покупка готового нового жилья. Отличие заключается в том, что квартиры в доме на этапе строительство стоят значительно меньше, чем уже готовые. В связи с этим после покупки такого жилья через некоторое время можно продать его гораздо дороже и получить ощутимую прибыль.

Несмотря на такой важный плюс, как получение весомого дохода, существуют некоторые риски:

  • Возможен срыв сроков постройки;
  • Остановка строительства;
  • Банкротство застройщика также не исключено;
  • Снос начавшейся постройки в связи с отсутствием у застройщика необходимого комплекта документации или законности всего строительства.

Все потенциальные риски обычно происходят по вине застройщика.

Прежде чем вкладывать деньги в совсем недорогую квартиру строящегося дома, необходимо потратить время и узнать в подробностях репутацию застройщика.

Необходимо также узнать продолжительность существования на рынке компании застройщика, сколько построенных и сданных домов у него на счету и были ли вопросы и проблемы во время постройки или сдачи квартир.

При учете вышеперечисленных рисков можно сделать вывод, что такое инвестирование является выгодным.

Покупка земельного участка

Вы спросите, выгодно ли вкладывать финансы в такую недвижимость, как земельный участок? NedvigimostMsk.ru без сомнения подтверждает выгодность такого вклада. Но чем более выгодной является сделка, тем больше она имеет нюансов и рисков.

Земельные участки имеют свою особенную специфику. Не всегда участок будет продаваемым и легко сдаваемым в аренду. При покупке земли важно учитывать условия, влияющие на ликвидность, такие как:

  1. Отдаленность от города;
  2. Расположение;
  3. Популярность данного направления;
  4. Наличие коммуникаций и возможность их установки.

Так же при выборе земельного участка стоит учитывать экологические нюансы, политические и экономические факторы. При учете всех особенностей и условий покупая определенный участок земли, можно получить весомую прибыль.

Выгодно ли инвестировать в загородную недвижимость?

Последние несколько лет стал очень популярен загородный отдых, в связи с этим появился спрос на съем коттеджей за городом в аренду. В связи с хорошим спросом на такой вариант аренды, можно с уверенностью сказать, что инвестирование принесет хорошую прибыль.

Так же при покупке земельного участка или недостроенного дома при возможности проведения необходимых работ можно перепродать участок с домом уже за другую цену. В связи с хорошим спросом на загородный отдых, покупка домов тоже в наше время достаточно популярна.

Но естественно присутствуют свои сложности. Для удачной сдачи в аренду важна окружающая природа. Красивый водоем и вблизи находящийся лес или роща резко увеличат спрос на ваше предложение. А отсутствие природной красоты или неудобное местонахождение сведет к минимуму количество желающих отдохнуть в вашем загородном доме.

Для продажи дома важно учесть не только наличие водоема, но и наличие магазинов, коммуникаций, близость школ и детских садов. Всё это повлияет на ликвидность.

Выгодные инвестиции в коммерческую недвижимость

Покупка офисов или торговых центров является самым выгодным типом такого рода инвестирования. Но такая возможность является далеко не легкодоступной.

Начиная такого рода бизнес, придется вести постоянный жесткий контроль и личное присутствие необходимо постоянно во избежание различного вида нарушений.

Установка счетчиков, законная эксплуатация здания, ведение бухгалтерии, уплата налогов и многое другое требует дополнительной помощи профессионалов.

Обратите внимание

Найти таких людей тоже непросто, это определенный риск и требование постоянного вашего личного присутствия и контроля.

Мы рассмотрели все основные типы вложений в недвижимость и относящиеся к ним нюансы. Осталось выбрать более подходящий для вас способ вложения своих денежек.

Выгодно ли вкладывать в недвижимость?

Предлагаем вам рассмотреть положительные стороны такого бизнеса и возможные подводные камни. Преимущества:

  • Стабильность;
  • Сохранность сбережения инвестора;
  • Достаточный уровень риска компенсируется высоким уровнем доходности;
  • Защита от инфляции;
  • Финансовая свобода инвестора;
  • Тенденция к развитию и росту направления недвижимости;
  • Возможность получения пассивного дохода от недооцененного объекта просто перепродав его, но за более долгое время;
  • При покупке актива в кредит, цена объекта растет, а стоимость рубля падает, в результате инфляция «съедает» ваши переплаченные %.

Достоинств, как вы видите, достаточно много. Основные мы рассмотрели. Но в любом деле присутствуют также и возможные проблемы, с которыми могут столкнуться инвесторы. Рассмотрим основные нюансы:

  • Низкая ликвидность, возможны задержки в перепродаже или сдаче в аренду по различным причинам;
  • Риск в некорректности обслуживания и эксплуатации объекта, что может сказаться на техническом состоянии;
  • Риски, связанные с вложением в строящиеся объекты, зависящие от застройщиков;
  • Присутствует зависимость от экономического состояния в стране;
  • Возможность дополнительных расходов;
  • Невозможность спрогнозировать точную стоимость в будущем.

Было подробно рассмотрели все возможности заработка на приобретении объектов недвижимости. Теперь стало понятно и очевидно, что этот тип вложений является одним из самых выгодных и перспективных.

При наличии определенного «багажа» собственных средств, возможно очень хорошо заработать.

Если деньги лежать на полке, их «съедает» инфляция, а если они находятся в движении – вы можете получать прибыль и управлять ей дальше.

Возможно, вы спросите о возможностях инвестиции в Москве и как это будет работать? Такие крупные города, как Москва или Санкт-Петербург являются отличным началом в сфере инвестирования. Города крупные, динамичные и активно развивающиеся, что раскрывает новые возможности и перспективы для заработка.

В заключение прокомментируем вопрос: как инвестировать денежные средства в недвижимость при малом капитале? Это сделать очень просто. При владении средствами для первоначального взноса, вы можете приобрести активы в кредит. Инфляция благополучно «скушает» вашу переплату, и постоянный рост цен на недвижимость даст вам ту самую заветную прибыль.

Предлагаем посмотреть видео, где коротко рассказывается, почему выгодно использовать вложение в такие активы, как недвижимость.

Как купить недвижимость, которая будет приносить доход?

Источник: http://NedvigimostMsk.ru/base/stoit-li-vkladyvat-v-nedvizhimost

Инвестиции в недвижимость — 5 способов инвестирования без денег!

Выгодно ли инвестировать в бизнес-недвижимость в 2016 году? Какие особенности имеет инвестирование в недвижимость за рубежом? Как правильно инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Привет всем, кто посетил сайт бизнес-журнала «ХитёрБобёр»! С вами Денис Кудерин, специалист по инвестированию.

Продолжаем многоликую тему прибыльных финансовых инвестиций. Вопрос, который будет со всех сторон рассмотрен в новой публикации – вложения в недвижимость.

Важно

Материал будет полезен как инвесторам-новичкам, так и тем, кто уже имеет опыт в долгосрочном инвестировании.

Итак – начнём!

Вопросы прибыльных вложений интересуют каждого разумного человека. Как сделать, чтобы наши сбережения не «съела» инфляция? Как заставить капитал работать и проносить постоянные дивиденды?

Ответ прост – нужно вкладывать финансы в долгосрочные и перспективные инвестиционные инструменты. Один из таких инструментов – недвижимость.

Крыша над головой нужна каждому. Пока существует человеческая цивилизация, её представители будут нуждаться в жилье. Стало быть, квартиры и дома всегда будут надёжным вариантом денежных вложений.

Вклады в недвижимость – полноценный вид бизнеса. Для инвестиций в жильё не обязательно даже обладать крупным капиталом, поскольку вложиться можно на стадии строительства или, скажем, приобрести долю в жилищном кооперативе.

К плюсам инвестирования в недвижимость относятся:

  • высокая ликвидность объектов;
  • доходность в долгосрочной перспективе (сдавая жильё в аренду, можно зарабатывать на этом годами и десятилетиями);
  • относительная доступность вкладов;
  • большой выбор направлений инвестирования (жилая и коммерческая недвижимость, здания на стадии котлована и «первого этажа», загородные коттеджи, элитное жильё).

Как и любые другие финансовые операции, рассматриваемый нами тип вложений подвержен определенным рискам.

Минусы вкладов в жильё:

  • зависимость спроса на объекты от общей экономической ситуации в стране и в конкретном регионе;
  • высокая стоимость объектов недвижимости;
  • низкий спрос на жильё в небольших городах;
  • сопутствующие расходы – налоги, оплата коммунальных услуг, отделка и ремонт.

Существуют и другие нюансы: цены на конкретные квартиры часто меняются из-за непредсказуемых факторов.

Выбирая варианты инвестирования в недвижимость, следует провести предварительную работу и выяснить все сопутствующие факторы и обстоятельства.

Подробности по вопросу грамотных финансовых вложений читайте в статье «Что такое выгодные инвестиции в РФ».

2. Куда выгодно инвестировать – ТОП-5 популярных вариантов

Эксперты считают, что вклады в недвижимость несут в себе гораздо меньше рисков, чем работа с акциями на бирже, стартапами или вложениями в бизнес. Жилые и коммерческие объекты редко падают в цене, если, конечно, не находятся в аварийном состоянии.

Особенно выгодны инвестиции такого типа в крупных городах. Здесь существует прямая зависимость – чем больше город, тем выгоднее приобретать в нём жильё. Ликвидность объектов в Москве на порядок выше, чем, скажем, в Барабинске.

Тем не менее, свои варианты есть в любом населённом пункте. Чтобы ваши финансовые операции принесли вам прибыль, нужно выбрать наиболее выгодное направление для капиталовложений.

Подробнее об инвестициях в бизнес – в специальной статье журнала.

Читайте также:  Что такое октмо и окато: чем отличаются

Вариант 1. В жилую недвижимость

Этот способ наиболее доступен и характеризуется минимальными рисками. Смысл инвестиций в жилые объекты предельно ясен: сначала приобретаем жилплощадь, затем продаём её по более высокой цене или зарабатываем на аренде.

При выборе квартиры обязательно учитываются следующие параметры:

  • район (престижный, удаленный, «спальный», «студенческий»);
  • планировка;
  • состояние;
  • инфраструктура (есть ли в шаговой доступности транспортные развязки, детские сады, школы, супермаркеты).

Если вы хотите сделать приобретение с максимальной выгодой, придётся заниматься поиском объекта самостоятельно, без привлечения риэлтора. Значение имеют любые мелочи, включая вид из окна, национальный состав района и контингент соседей.

Вариант 2. В коммерческую недвижимость

В коммерческие объекты вкладываются более опытные инвесторы. Это могут быть как небольшие офисные и торговые помещения, так и большие по площади здания под склады, супермаркеты, производство.

Помещения для бизнеса и делопроизводства пользуются стабильным спросом. Тысячи мелких, средних и крупных предпринимателей готовы платить аренду за предоставленные площади, а владельцу остаётся лишь получать регулярные дивиденды.

Аренда – классический пример пассивного дохода, когда заработок инвестора не зависит от его трудозатрат. В случае коммерческой недвижимости есть существенный нюанс – вклады в такие объекты начинаются с 5-7 млн. рублей.

Земельные участки дешевле квартир и тем более коммерческих помещений.

Это тип вложений имеет существенные преимущества:

  • вероятность мошеннических операций с землёй сведена к минимуму;
  • никаких ремонтов, оплат жилищных услуг участки не требуют;
  • купить землю гораздо проще, чем любую другую недвижимость;
  • низкое (относительно) налогообложение;
  • оформление документов упрощено;
  • привлечения посредников (риэлторов) тоже не требуется.

Земельные участки классифицируются по целям их эксплуатации. Краткосрочные инвестиции с минимальными расходами делаются в земли, предназначенные под строительство. Долгосрочные вклады выполняются в земли сельскохозяйственного и промышленного назначения.

Негативный момент – ужесточение государственного контроля над использованием территорий. Буквально в момент написания статьи стало известно об изменении порядка налоговых начислений на землю в сторону увеличения.

Вариант 4. В зарубежную недвижимость

Вклады в жильё за рубежом расцениваются знатоками как высокодоходные и надёжные. В других государствах недвижимость с годами тоже не дешевеет, а наоборот – прибавляет в стоимости.

Такие инвестиции оправдывают себя как с точки зрения будущих доходов, так и в качестве резервного жилья на случай выезда за рубеж.

Операции купли/продажи с загородными коттеджами и дачами приносят инвесторам стабильную прибыль, особенно в больших городах. Причина очевидна – каждый житель мегаполиса хочет отдыхать на свежем воздухе, подальше от шума и загазованности.

Варианты приобретения загородного жилья многочисленны:

  • покупка недостроенного объекта;
  • готового коттеджа;
  • участка под строительство.

Такие вложения с течением времени становятся всё более перспективными. Однако при выборе объекта обязательно учитывайте местоположение, инфраструктуру, наличие коммуникаций и прочие важные для комфортного проживания показатели.

Для наглядного сравнения различных вариантов инвестирования объединим их в таблицу:

Другие варианты высокодоходных и безопасных вложений рассмотрены в статье «Инвестирование для начинающих».

3. Как инвестировать в недвижимость – 5 основных этапов

Делать вклады в недвижимость нужно последовательно и осмотрительно, это снижает риски и повышает прибыли. Инвестировать «по науке» это как ездить по ровной автостраде – минимум опасности, максимум комфорта.

Этап 1. Определяем свои финансовые возможности

Для начала стоит определиться, какими активами вы располагаете. От этого зависит тип последующих инвестиций. Думаю, нет нужды напоминать, что вкладывать можно только «свободные» активы, которые не предназначены для оплаты собственного жилья и прочих жизненно необходимых вещей.

При небольших капиталах доступны лишь такие варианты как приобретение земли или покупка жилья на стадии стройки. Но не забывайте, что всегда есть возможность увеличить свои активы с помощью кредитов или привлечения соинвесторов.

Этап 2. Изучаем предложения на рынке недвижимости

Анализ предложений рынка – важнейшая стадия инвестирования, от которой зависит размер ваших дивидендов.

Чем больше времени, вы потратите на изучение текущей ситуации, тем выгоднее будет ваша покупка. В выигрыше оказываются вкладчики, в тонкостях постигшие все тенденции и нюансы рынка.

Этап 3. Выбираем объект недвижимости

Некоторые инвесторы предпочитают работать с элитным жильём и всяческим эксклюзивом (пентхаусы, квартиры с террасами). Стоимость такой жилплощади традиционно выше, но и ликвидность соответствующая, особенно в крупных городах.

Из объектов на стадии строительства стоит выбирать те, которые возводятся одним этапом. Стоимость жилья в строящемся доме возрастает по мере появления новых этажей. Поэтому целесообразнее вкладываться в такие проекты как можно раньше.

Вторичный рынок менее интересен с точки зрения доходности, но зато такие квартиры можно приобрести с минимальными активами.

Этап 4. Приобретаем недвижимость

При покупке жилья главное – правильно и с минимальными затратами оформить необходимые документы.

Если ваш опыт в приобретении недвижимости нулевой, стоит привлечь юриста, который поможет в оформлении сделки. Не забывайте про налоговые нюансы: их тоже стоит изучить заранее.

Этап 5. Перепродаем или сдаем недвижимость в аренду

Значение имеет цель приобретения. Сроки окупаемости при перепродаже новостроек составляют 2-3 года. Но помните, что придётся платить подоходный налог, если вы желаете реализовать объект в течение 3 лет после приобретения.

Аренда – это «долгие» деньги: в среднем жильё окупается за 7-10 лет, но зато уровень надёжности – выше. При этом квартира, сдаваемая во временное пользование, даже через 10 лет всё равно останется вашей.

4. Как покупать недвижимость дешево – советы начинающему инвестору

При удачном раскладе можно сэкономить 40% стоимости квартиры, которые затем вернутся к вам в виде прибыли от последующей реализации объекта.

О покупке на стадии строительства уже упоминалось. Приобретать «недострой» выгодно и рентабельно, но рискованно. Не всегда строительство заканчивается в запланированные сроки. Бывает даже, что оно не закачивается вообще никогда.

В каждом большом городе время от времени появляются комитеты «обманутых вкладчиков» — людей, которые инвестировали в недвижимость и остались ни с чем. Судиться с компанией-застройщиком – не самая завидная перспектива.

Читайте развернутый материал по этой теме – «Инвестиции в строительство».

Ещё один способ сэкономить – купить квартиру без ремонта, сделать его за свой счет и продать объект по цене, покрывающей ваши затраты. В зависимости от качества расходных материалов и уровня отделки разница в стоимости может составить 10-20%.

Недвижимость, которую выставляют на аукцион при банкротстве частных лиц и компаний, часто продаётся по сниженной цене, поскольку оценка таких объектов не всегда проводится профессионалами.

Банки периодически выставляют на продажу залоговую недвижимость, которую отсудили у ипотечных неплательщиков или кредиторов, взявших займ под свои квартиры и не вернувших его. Здесь тоже можно найти выгодные варианты.

Есть специальные сайты, на которых публикуются свежие лоты с выставленными на продажу залоговыми и конфискованными квартирами. Информации имеется также в Едином Реестре РФ по банкротству юридических субъектов.

5. Как инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Небольшой размер начального капитала – не помеха для человека думающего и предприимчивого. Есть способы обойтись минимальными вложениями или привлечь для своего проекта дополнительные средства.

1) Оформляем кредит или занимаем у друзей

Самый очевидный вариант – взять целевой кредит на покупку жилья. Некоторые финансовые компании охотно субсидируют начинающих инвесторов.

Правда, любой займ нуждается в оплате процентов, так что любые операции, связанные с привлечением сторонних средств требуют тщательного расчета. Доход от предприятия должен перекрывать долги; кроме того, следует учитывать сроки кредита.

Совет

Лучше обращаться в крупный банк с безупречной репутацией – Тинькофф Банк, Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Совкомбанк, Уральский Банк, ВТБ Банк Москвы.

У богатых друзей и родственников, если таковые имеются, можно занять деньги без процентов.

2) Становимся соинвестором

Хороший способ для вкладчиков с небольшими сбережениями – поиск и привлечение соинвесторов. Если ваш проект действительно перспективный и продуманный, найти партнёров не составит труда.

3) Выбираем грамотную стратегию инвестирования

Грамотный план – залог успеха. Если вы ощущаете острую нехватку собственных знаний в вопросах эффективного инвестирования, обратитесь к профессионалам.

Рекомендую проект «Территория Инвестирования». Организация представляет собой Клуб Инвесторов, который проводит курсы и обучающие семинары для тех, кто интересуется частными вложениями. Особое внимание уделяется инвестированию в недвижимость.

Ведут уроки профессиональные инвесторы и бизнесмены. Тематические направления – стратегии инвестирования, быстрый старт с минимальными вложениями, инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость, хостелы, аренда и субаренда.

6. Как увеличить свою прибыль при инвестировании в недвижимость – практические советы и рекомендации

Несколько советов для увеличения прибыли.

Совет 1. Делаем перепланировку

Перепланировка – самый доступный способ улучшить функциональные показатели жилья без увеличения его площади. Грамотная перепланировка поможет продать квартиру или дом на 10-25% дороже первоначальной стоимости.

Совет – не забудьте получить разрешение на переделку в соответствующих органах (архитектурном отделе районной администрации и в БТИ). Некоторые виды перепланировки однозначно запрещены законодательством – например, снос несущих стен или увеличение кухни за счет жилого помещения более чем на 25%.

Совет 2. Пристраиваем дополнительные помещения

Пристройка дополнительных помещений возможна лишь в частных домах и коттеджах. Там же допускается надстройка этажей, превращение чердака в мансарду, установка балконов и прочие архитектурные излишества.

Совет 3. Делаем качественный ремонт

Хороший ремонт повышает цену на квартиру на 10, а то и 20%. Разница будет ещё более ощутима, если вы сделаете ремонт самостоятельно.

Не стоит слишком экономить на качестве расходных материалов – покупатели тоже не дураки и легко отличат дешевые китайские обои от добротной европейской продукции.

Совет 4. Превращаем жилое помещение в нежилое и наоборот

В зависимости от того, на какие объекты в конкретном районе или городе есть повышенный спрос, можно переоборудовать помещение из жилого в коммерческое и наоборот.

Устройство из жилых квартир офисов и торговых помещений – прибыльный бизнес в крупных городах. Особенно перспективны в этом плане жилые дома, расположенные на многолюдных улицах и деловых кварталах.

7. Инвестируем в недвижимость вместе с профессионалами

Профессиональная поддержка стоит денег, но в итоге может на порядок приумножить ваши прибыли. Хотите снизить риски и увеличить рентабельность – работайте с экспертами в сфере вложений в недвижимость.

Рекомендуем выбрать одну из трёх российских компаний этого направления.

Activo – доступ к самым ликвидным объектам недвижимости. Безопасная и автономная форма коллективного владения. Инвестиции с гарантированным коэффициентом прибыли в 11,6% для вложений от 2 млн. руб.

Вы покупаете недвижимость, а управление ей с целью дальнейшей реализации берут на себя опытные управляющие. Компания предоставляет клиентам ежемесячную отчетность и полностью отвечает за внесенный капитал.

E3 Investment – долгосрочные и высокодоходные вклады в различные виды недвижимости.

Компания предоставляет вкладчикам возможность начать с минимальных для рынка жилья вкладов (от 100 000 руб.). На сайте есть калькулятор, позволяющий сразу подсчитать возможные прибыли инвесторов.

Вклады характеризуются высокой степенью надёжности – на каждый актив приходится 3 вида страхования.

Gordon Rock – международное агентство недвижимости. Полный комплекс услуг для инвесторов в коммерческую, гостиничную и жилую недвижимость за рубежом.

Приобретение мини-отелей, кафе, ресторанов, гостиничных номеров, медицинских помещений и недвижимости для пенсионеров. Вклады в готовый бизнес в Великобритании, Германии, Испании, США.

Консультации и семинары по выгодному инвестированию.

Смотрите полезное видео по теме вложений капитала в недвижимость.

8. Заключение

Подведём итоги. Вклады в жилые и коммерческие объекты – перспективный инвестиционный инструмент, который обеспечит вам долгосрочный пассивный заработок.

Читайте также:  Легкий заработок в интернете без вложений

Неважно, каков размер вашего капитала, современные механизмы инвестиций позволяют начинать с минимальными вложениями. Но помните, что колебания цен на недвижимость напрямую зависят от экономического положения в стране.

Источник: https://hiterbober.ru/investment-tools/kak-investirovat-v-nedvizhimost-pri-malom-kapitale.html

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале? Секреты риэлторов

Недвижимость по праву считается классическим и самым надёжным объектом для инвестирования. Однако многих отпугивает необходимость крупных вложений, а варианты работы с помощью кредитов сомнительны и опасны. В этой статье мы поговорим о том, как инвестировать в недвижимость при малом капитале, сколько денег для этого нужно и что необходимо знать.

Мелкие объекты

Первый и самый очевидный вариант – если денег на большую недвижимость не хватает, стоит обратить своё внимание на более скромные варианты. Некоторые из них действительно привлекательны, другие могут быть очень сложны в реализации, а что-то совершенно бесперспективно.

Комнаты

Пожалуй, лучший вариант для инвестиций. Комнаты высоколиквидны, на них всегда есть спрос, их можно быстро продать. В них несложно найти жильцов. Невзирая на конкуренцию со стороны студий, ценники на комнаты продолжают плавно расти за счёт внутренней миграции новых людей в города с периферии.

Желательно приобретать комнаты не в квартирах, а в общежитиях блочного или коридорного типа. Не всякий захочет жить в одной двушке со странной бабушкой, которая держит 40 кошек или с хроническим алкоголиком. А комната в общежитии это уже полностью своя территория.

Обратите внимание

Также учтите небольшую сезонность. Спрос на комнаты начинает расти с июля-августа, когда ищут жильё студенты и выпускники вузов. И снижается в конце осени. При больших оборотах можно зарабатывать только на одной этой тенденции.

Единственный минус – цены на такие объекты вплотную приближаются к однокомнатным квартирам, так что вряд ли их можно назвать такими уж дешёвыми.

Земельные участки

Ценообразование на земельных участках варьируется в очень широких пределах и имеет свою специфику. Все подробности про работу с такой недвижимостью читайте вот в этой  статье. Если в двух словах – земельный рынок отличается большой стабильностью, а объекты мало ликвидны. Поэтому без специальных знаний не обойтись.

«Убитая» недвижимость

Убитая недвижимость – это не про рваные обои и ржавую сантехнику. Это круче. Представьте себе полностью выгоревшую изнутри квартиру и в комплекте к ней – закопчённый подъезд и злых соседей с нижних этажей, которых залили водой пожарные. Вот примерно о таких объектах и идёт речь.

Они сложны, изначально отпугивают любого покупателя и именно поэтому особенно ценятся профессионалами.

В описанном случае вам придётся: подыскать новое недорогое жильё для горе-хозяев, договориться с управляющей компанией о лёгком ремонте в подъезде, который выполнит ваша бригада, узнать о претензиях пострадавших и о том, на какую компенсацию со стороны виновников они имеют право. Наконец, сделать ремонт и продать саму квартиру.

Вишенка на торте – в таких квартирах могут быть прописаны малолетние или лица, отбывающие срок в местах не столь отдалённых. И тот, и другой случай превращает оформление договора в увлекательный квест.

Из плюсов – подобные объекты за вычетом всех расходов приносят до 40-50% прибыли. Понятно, что приниматься за такое можно только имея за плечами немалый опыт. Или в партнёрстве с грамотным специалистом, которому вы поможете деньгами, а он поучаствует своими знаниями и связями.

Доли

Это не те доли, о которых пойдёт речь в разделе про долевое строительство. Представьте себе семью из не очень дружных родственников, которым по завещанию досталась бабушкина квартира. Жить там никто из них не собирается, а договориться между собой, чтобы спокойно продать и поделить деньги они не смогли.

Поскольку связываться с такими долями ни один нормальный покупатель не захочет, то приобрести их можно недорого. Вы выкупаете долю у одного из владельцев, после чего вам предстоят переговоры с остальными собственниками.

Здесь включаются законы психологии – люди неожиданно понимают, что теперь разговаривать придётся уже не с одним из своих, которому можно предъявлять кучу претензий, а с чужим человеком, который имеет все законные права на часть их наследства.

Важно

И становятся гораздо сговорчивее. Дальше вы совместно продаёте объект и делите деньги.

Это, наряду с убитой недвижимостью, ещё одна сложная для новичков схема, к которой прибегают профессиональные риэлторы. И в которой, опять-таки, вы можете поучаствовать своими деньгами, если найдёте специалиста.

Гаражи

Худший вариант для инвестиций. Сегодня автовладельцы практически отказались от этого пережитка советских времён, предпочитая кидать машины во дворе под окнами у соседей.

Возможно, цены на гаражи поднимутся, если в России автомобилистов обяжут обзавестись парковочными местами, как это имеет место, например, в Сингапуре, странах ЕС, некоторых городах Китая.

Однако когда будет введён такой порядок и будет ли он вообще, сказать трудно. Пока на этот счёт нет даже разговоров.

Также не рекомендуется покупать гаражи возле рынков для сдачи под склад – эта схема уже не работает, все торговцы давно решили свои проблемы с хранением товаров.

Недвижимость в глубинке

Глубинка у всех разная. Малый капитал с точки зрения Москвы окажется очень даже солидным, например, в Воронеже и целым состоянием в селе Усть-Долыссы Псковской области. Поэтому одним из вариантов для инвестора может быть простая смена масштаба, благо сегодня даже в самых отдалённых уголках страны есть интернет и доски объявлений.

Однако везде свои нюансы.

  • Во-первых, в любом случае вам придётся садиться на поезд или за баранку и ехать изучать перспективные объекты на месте, самому.
  • Во-вторых, за приобретённой недвижимостью нужно будет следить, сдавать её в аренду, до тех пор, пока не сможете продать и выручить прибыль. А это не такая тривиальная процедура, как может показаться.
  • В третьих вы не сможете лично заниматься показами и продажами.
  • В четвёртых, нужно будет глубоко вникать в местную специфику, определять, какие объекты ликвидные, а какие нет, где можно ожидать роста стоимости, а где не стоит.

В любом случае, вам придётся найти агента, который будет представлять ваши интересы. Обычно риэлторы в небольших городах мастера на все руки, они с удовольствие помогут и с оформлением документов, и с поиском постояльцев.

А потом проследят за сохранностью имущества, заберут и переведут вам плату от жильцов, займутся показами объекта, когда придёт пора продавать.

Смотрите только, чтобы их услуги не съели всю прибыль, потому что боевые ребята из провинции с удовольствием помогут «столичному богачу» облегчить его кошелёк.

Поэтому прежде, чем разговаривать с посредниками, без которых при этой схеме практически не обойтись, не поленитесь, посидите на сайтах, изучите цены на недвижимость, почитайте местные новости, оцените эмоциональный фон. Представьте себя в роли спецагента, или промышленного шпиона, который должен внедриться в новую среду и полностью изучить, чем и как она живёт.

Общая рекомендация, даже если ваш бюджет и местные цены позволяют – не вкладывайтесь в крупные объекты. Как правило, чем мельче недвижимость, тем она ликвиднее. Оптимальным вариантом являются комнаты (и желательно не в квартире, а в общежитиях коридорного и блочного типов) и однокомнатные квартиры старой планировки.

Понятно, если вы сами боевой парень из провинции, то сменять масштаб вам просто не на что, и этот вариант бесполезен. Посмотрим, что ещё можно попробовать.

Долевое строительство

Вопреки тому негативному фону, который нагнетают СМИ, долевое строительство это очень хороший вариант. По факту – одна из немногих инвестиционных возможностей, действительно доступная нашим согражданам.

Плюс этой схемы в том, что её можно реализовать с небольшими вложениями.

  1. Вы ищите объекты на ранней стадии. Они должны иметь хорошую ликвидность и быть от надёжного застройщика.
  2. Вы смотрите, чтобы был гибкий график платежей с небольшим начальным взносом. У всех девелоперов подход разных и может различаться от проекта к проекту. Вам нужна возможность войти в сделку с взносом в 10-20% от конечной стоимости.
  3. Вы вносите деньги и заключаете договор долевого строительства с обременением. Если со средствами совсем туго, берите потребительский (не ипотечный!) кредит.
  4. Вы ждёте, пока идёт стройка и накануне того момента, когда надо вносить вторую часть, продаёте свою долю. Это оформляется договором переуступки права собственности.

Покупателя ищите сами или с помощью тех же людей, с которыми заключали договор долевого строительства. Как правило, для обслуживания таких сделок девелопер заключает договор с риэлторским агентством (крупные застройщики держат свои отделы продаж). Там работают обычные агенты, которые за процент от сделки с удовольствием вам помогут.

Эта стратегия имеет определённые риски, как, впрочем, и любая инвестиция. Часть рисков связана с застройщиком, который может сорвать сроки или обанкротиться. Здесь в качестве подушки безопасности выступает страховой договор, который в обязательном порядке заключают все участники долевого строительства.

Совет

Кроме того, могут возникнуть проблемы с поиском покупателя. Но здесь либо вам помогут представители застройщика, либо, в самом худшем случае, с вами расторгнут договор и вернут деньги.

Подробнее мы поговорим о долёвке в других статьях. К сожалению, в России взят курс на отказ от долевого строительства в пользу ипотечного кредитования. Объясняется это заботой об обманутых дольщиках, хотя в реальности выигрывает только банковское лобби.

Инвестиции с применением ипотеки

Сегодня можно увидеть много удивительных схем, авторы которых расписывают, как купить квартиру в ипотеку, а потом пустить туда жильцов и гасить кредит за счёт аренды.

Все эти идеи, пришедшие к нам из фантастических книг Роберта Киосаки, разбиваются об один простой факт – платежи по ипотеке по определению выше, чем плата за аренду.

Если бы дело обстояло иначе, то банки давно бы сами занялись арендным бизнесом через фирмы-прокладки, а не возились с ипотечным кредитованием.

Давайте выполним прикидочный расчёт на пальцах. Вы покупаете однокомнатную квартиру за условный 1 миллион рублей, под 10% годовых на 10 лет. Схема платежей рассчитана так, чтобы сначала вы полностью погасили проценты за весь срок и только потом добрались до тела долга.

В зависимости от формул, которые применяют банки, при аннуитетных платежах вы будете ежемесячно платить примерно 14 300 рублей, а всего вы за весь срок отдадите банку 1 720 000 рублей. Как показывает практика, реально квартиру такого уровня можно сдать примерно за 5000 рублей в месяц, то есть, всего ваши квартиранты выплатят 600 000 рубликов.

Кстати, ещё не забудьте о том, что банк будет держать вас на крючке до последнего дня контракта. Это значит, что пустить жильцов вы сможете только по согласованию с «банкстерами», то есть, по официальному договору, с налогами и страховкой – опять-таки, на условиях банка. А если узнают, что вы сдаёте в аренду, не уведомив кредитную организацию, могут наложить большие штрафы.

Причина, по которой такие техники в своё время работали и приносили немалые дивиденды, проста – они применимы только на растущем рынке (и именно во время такого роста продавал свои бестселлеры Киосаки).

Вы делаете деньги не на том, что сдаёте жильё в аренду, а на том, что продаёте, когда цены вырастают, причём за такую сумму, чтобы хватило погасить кредит с процентами и штрафными санкциями за преждевременное закрытие.

Читайте также:  Бизнес план шаурмы с расчетами: как открыть ларек с шаурмой

Да ещё оставить себе прибыль.

С учётом того, что сегодня рынок в России назвать растущим ни у кого язык не повернётся, едва ли эту стратегию можно кому-то порекомендовать.

Инвестиционные строительные фонды

Существует много финансовых организаций, которые собирают деньги частных инвесторов и вкладывают их в проекты на строительном рынке. Обычно участвовать вы можете, даже имея на руках всего 100 тысяч рублей.

Компании предлагают несколько тарифов, которые различаются минимальной суммой, сроком вложений и доходностью.

Собранные деньги вкладываются в долевое строительство на ранних стадиях или кредитование строительных компаний.

Обратите внимание

Идея хороша, но, к сожалению, большинство таких фондов являются обычными финансовыми пирамидами. Ваши инвестиции не попадают ни на какую стройплощадку, а  будут частично потрачены рекламу, выплаты предыдущим клиентам и на покупку новой яхты организаторов.

Однако «большинство» не значит «все» и при желании можно найти фонды, которые действительно выходят на строительный рынок. Сделать это привычным путём, набрав в поисковике название фирмы и заветное слово «отзывы», у вас не получится.

Во-первых, мошенники сегодня прекрасно научились зачищать негативные отзывы – это развитая и востребованная услуга в сети. Во-вторых, большинство пирамид могут успешно работать до самого последнего момента, не принося своим клиентам, ничего, кроме дохода и радости. Поэтому алгоритм проверки выглядит несколько сложнее.

  1. Для начала составьте список организаций, просто введя в поисковую систему слова «инвестиционные строительные фонды». Просмотрев 20-30 сайтов, вы уже на интуитивном уровне начнёте представлять, кто из них связан с реальным сектором, а кто занимается лоховодством в чистом виде. Но, конечно, на одну интуицию полагаться нельзя.
  2. Оцените предлагаемый уровень доходности. Если указана гарантированная ставка, то это уже само по себе подозрительно. Если обещают более 30% годовых, то нужно быть насторожены, а когда более 50%, то желательно вообще не рисковать.
  3. Свяжитесь с менеджерами фонда, попросите рассказать, в какие объекты вкладываются деньги, кто застройщик, кто подрядчик. Попросите показать договоры, которые существуют между фондом и застройщиком. Вам не нужно знать подробности их взаиморасчётов, достаточно первой и последней страницы, чтобы смогли подтвердить, что организация действительно связана со строительной отраслью. Если на этом этапе вам начнут вешать лапшу на уши про коммерческую тайну и неразглашение информации – смело вычёркивайте эту контору из списка.
  4. Если вам назвали застройщика, найдите информацию о нём. Посмотрите, есть ли эта фирма в реестре Национальной ассоциации застройщиков (НОЗА), ведёт ли она профильную деятельность. Затем свяжитесь с их менеджерами и спросите про ваш инвестиционный фонд, попросите уточнить, действительно ли они работают с этой финансовой организацией.

И если фонд прошёл все проверки, то с ним можно работать. Добавлю, что даже выполнение всех этих шагов не гарантирует 100% сохранность ваших инвестиций, однако, позволит минимизировать риски.

Залоги и аукционы по банкротству

Кто откажется подзаработать на ближнем своём, оказавшемся в тяжёлой ситуации? Рунет пестрит объявлениями от тренеров, которые обещают научить зарабатывать по 300% на аукционах по банкротству.

Но по факту оценочная цена сегодня выставляется очень близко к рыночной, а может быть и больше. Банкирам и приставам спешить некогда, они знают, что рано или поздно найдут покупателей на свои объекты. Кроме того, не забывайте, что крупные агентства тоже непрерывно мониторят все торги, в поисках лакомых кусочков.

Тем не менее, привожу список ресурсов, на которых вы можете подыскать себе подходящий объект.

Единый федеральный реестр сведений о банкротстве

Электронный торговый портал Фабрикант

Сбербанк-АСТ

Залоговая недвижимость от ВТБ

Центр реализации

Торговая площадка «Электроторги»

Особых хитростей в работе нет, правила в каждой системе расписаны подробно, а интерфейс понятный. Единственное, о чём нужно помнить – на торгах никто не предоставит вам скидку или рассрочку. Нужная сумма должна быть у вас на руках.

Заключение

Итак, мы рассмотрели способы, с помощью которых вы можете инвестировать в недвижимость, имея на руках сравнительно небольшую сумму денег. Под «небольшими» я имею в виду накопления от 100 до 500 тысяч рублей. Какую из предложенных технологий выбрать, зависит от вашего темперамента, ресурсов и личных предпочтений.

Оптимальным вариантом, конечно, остаётся долёвка, но не известно, сколько ещё времени она будет доступна для частных инвесторов. Относительно остальных стратегий могу дать несколько советов.

  1. Если живёте в мегаполисе, начните инвестиции на периферии.
  2. Если чувствуете в себе риэлтерскую жилку, попробуйте поработать с мелкими объектами.
  3. Если любите работать с цифровыми данными, анализировать и искать информацию, то вам больше подойдёт покупка объектов на аукционах и вложения в инвестиционные строительные фонды.

И да пребудет с вами прибыль!

Источник: https://dengy.online/kak-investirovat-v-nedvizhimost-pri-malom-kapitale/

Как начать инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Недвижимость уже долгие годы остается одним из самых распространенных направлений инвестирования. Это можно объяснить тем, что недвижимость, особенно жилая, пользуется популярностью даже в период спада экономики. Она обеспечивает базовую потребность человека – в крыше над головой.

Но многих останавливает довольно высокий порог вхождения в такое инвестирование: имея на руках даже несколько сот тысяч рублей, приобрести объект довольно сложно. Поэтому многие отдают предпочтение банковским депозитам, хотя они и не приносят хорошего дохода.

Возможно ли начать инвестировать в недвижимость с малой суммой денег? Об этом сегодня и поговорим.

Как и любое инвестирование, такое вложение денег имеет свои преимущества и недостатки. Начинающему инвестору стоит хорошо разобраться в них.

Среди основных плюсов можно назвать такие:

  • риск полного обесценивания стремится к нулю;
  • в долгосрочной перспективе цены на недвижимость обычно растут;
  • не требует постоянных временных затрат.

Среди недостатков можно выделить следующие:

  • низкая ликвидность. В случае необходимости быстро вывести средства придется сильно снижать цену, что с большой вероятностью приведет к убыткам;
  • владение недвижимостью подразумевает определенные расходы (налоги, ремонт и т.д.);
  • высокий порог вхождения.

Инвестор может зарабатывать на недвижимости двумя основными способами:

  1. покупка объекта с последующей его сдачей в аренду;
  2. покупка объекта для последующей перепродажи.

Начинающему инвестору стоит обратить внимание на жилую недвижимость эконом-класса. Кроме того, что она требует наименьшего размера вложений, вероятность потери средств на таких объектах минимальна.

Стоит сразу отметить, что начать «с нуля», в буквальном понимании этой фразы, конечно не получится. Но в отличие от распространенного мнения, иметь миллионы, не обязательно. Поэтому инвестировать в недвижимость можно даже при малом капитале.

Вкладываем в новостройку

Один из распространенных способов вложения в жилье при ограниченных финансовых возможностях, это покупка квартиры на стадии котлована или на начальных стадиях строительства. На таком этапе застройщики готовы предлагать самые низкие цены. Чем раньше состоится заключение договора долевого участия, тем дешевле будет стоимость квартиры.

Такое вложение имеет существенный недостаток – риск того, что дом так и не будет сдан в эксплуатацию. Поэтому к выбору компании-застройщика необходимо уделить особое внимание.

Можно пойти и другим путем, который имеет для инвестора двойное преимущество –оформление ипотеки в банке на приобретение квартиры у аккредитованного застройщика.

Важно

Очень часто в рамках партнерских соглашений между банком и строительной компанией клиентам предлагаются достаточно интересные ставки по ипотеке. Деньги понадобятся только для оплаты первоначального взноса и расходов.

Второе преимущество: банки очень тщательно проверяют застройщиков, объекты которых кредитуют, поэтому риск не дождаться своей квартиры – существенно снижается.

Такое вложение средств для начинающего инвестора имеет и свои недостатки. Говорить о прибыли можно не ранее чем через несколько месяцев, но и это бывает редко. Если инвестор планирует перепродажу, то необходимо учитывать наличие кредитного договора. Это часто сужает круг потенциальных покупателей, так как сделка имеет ряд особенностей.

Сдать в аренду квартиру быстро не получится, даже если дом будет достроен быстро. Потребуется время и, опять-таки, деньги на проведение ремонтных работ. Поэтому этот вариант подходит инвесторам, которые готовы ждать продолжительное время первые поступления дохода.

Покупка квартиры на вторичном рынке

При минимальном капитале одним из оптимальных вариантов инвестирования является оформление ипотеки в банке. Как уже упоминалось, лучше выбирать недорогую квартиру небольшой площади. Кредит на такой объект получить гораздо проще.

Чтобы начать получать доход как можно раньше, стоит выбрать объект, который будет пользоваться хорошим спросом у арендаторов. Поэтому стоит покупать жилье в месте с хорошей инфраструктурой и транспортной развязкой. Не стоит тратить много средств на ремонт, достаточно хорошего косметического.

Один из способов увеличения дохода от квартиры – это сдача ее на короткий срок, посуточно. Такие квартиры снимают люди, приехавшие в командировку или на отдых.

Поэтому, если инвестор планирует именно так использовать жилье, то нужно подбирать объект в центре города.

Такой вид деятельности требует от инвестора гораздо больших временных затрат, так как приходится практически каждый день контактировать с арендаторами и поддерживать жилье в надлежащем состоянии.

Если есть возможность приобрести квартиру больше, чем однокомнатная, то ее можно сдавать покомнатно. Стоит обратить внимание на жилье, которое раньше было коммунальным, планировка в нем больше подходит для таких целей.

При оформлении ипотеки необходимо быть готовым к тому, что весь доход будет идти на погашение ежемесячного платежа по кредиту. Ощутимый доход возможен только после закрытия ипотеки. Но, если учесть, что на первоначальном этапе инвестор вложил минимальное количество собственных денег, то такая инвестиция вполне выгодна.

Покупка комнаты

Этот способ наименее затратный. Но если речь идет о покупке с целью инвестирования, а не для личного использования, это не самый лучший вариант.

Прежде всего, взять кредит на покупку комнаты сложно, так как не каждый банк предоставляет такие кредиты.

Далее возможны проблемы при аренде, поскольку собственники остальной площади квартиры могут препятствовать вселению посторонних лиц, если данное жилье ранее не было коммунальным.

Покупка залоговой квартиры

Одним из вариантов покупки относительно дешевого жилья является приобретение недвижимости, которая находится в залоге в банке. Причем продавать его может как сам заемщик по личной инициативе, так и банк в порядке принудительного взыскания и реализации.

Первый вариант обычно обходится дороже, чем второй, но и несет меньше рисков для покупателя. Кредит может быть даже не проблемным, просто заемщик по личным причинам хочет продать недвижимость.

Сделка происходит в обычном режиме, за исключением того, что квартира имеет обременение, которое банк снимает после расчета покупателя и продавца и погашения задолженности.

Совет

Если наличных денег нет, и приходится прибегать к ипотеке, то ее можно оформить в этом же банке путем переуступки долга.

Второй вариант несет больше рисков. Через торги чаще всего продают квартиры заемщиков, которые не идут на переговоры с банком. После оплаты покупки может возникнуть проблема с бывшими владельцами, которые могут всячески препятствовать своему выселению.

Также существенным недостатком является то, что посмотреть такую квартиру перед покупкой практически невозможно. Оценить целесообразность приобретения можно только по адресу, количеству комнат, площади квартиры.

После покупки покупателю придется самостоятельно заниматься снятием обременения.

Таким образом, начать инвестировать в недвижимость можно, даже если имеющейся суммы денег недостаточно для покупки объекта. Главное правильно соизмерить риски и потенциальную выгоду.

Поделитесь с друзьями в соц.сетях

Источник: https://investim.info/kak-nachat-investirovat-v-nedvizhimost-pri-malom-kapitale/

Ссылка на основную публикацию